不動産購入の流れ｜八王子周辺の不動産｜room home（ルームホーム）八王子店

こんにちは。

不動産会社YYKファースト

ルームホームの峯村です。

本日は、不動産ご購入の流れをご説明させていただきます。

①住まいの計画を立てる（人生設計）

マイホームの取得計画を立てるときに大切になるのが、10年後・20年後に自分たちはどこで、どのような生活をしていたいのかというライフプランに沿って考えることが大切です。マンションか、中古住宅か、建売住宅か、土地を購入して注文住宅か、これらの選択により借りられる融資金額や返済期間・各諸費用や税金なども変わります。いずれにしろ、理想的な住まい像は家族であっても異なるものです。あれもこれも実現するのは不可能なので家族で話し合い優先順位をつけてみるといいと思います。

②情報収集

インターネットや広告などを利用して、自分の希望条件に合う物件を探しましょう。不動産会社に相談し、物件探しを依頼するのも良いでしょう。ですが 100％を求め過ぎると､せっかく優良物件にめぐりあっても『もっといい物件があるはずだ』と、せっかくのチャンスを逃してしまいかねません。あまり物件の悪いところばかりは探さず、自分の希望条件をどのくらい満たしているのか、そういった優先順位をつけての物件選びを心がけましょう。

③現地見学

気になる物件がありましたら、実際に現地に行って多くの情報を集める事が大切です。現地で物件の下見をするときは、周辺環境（病院・学校・公共施設・公園など）や交通事情（通勤時間・道路の交通量・最寄駅など）や生活環境（日当たり・騒音・治安など）などのポイントをしっかりチェックしましょう。これらを下見するときは、出来れば、平日と休日、昼と夜、晴れの日と雨の日など、それぞれ異なるシチュエーションで何度か足を運んでみて、自分の感覚で納得することが大切です。

④条件を決める

気になる物件が絞れてきたら、不動産会社と話を進めていきます。この時不安や疑問点などがあれば、『些細な事ではないか』などと気にせず、その都度確認しメモを取るように心がけましょう。また、予算・広さ・日当たり・周辺環境など譲れない条件をハッキリ伝え、整理し、書き出しておきましょう。

⑤資金計画

マイホーム購入は多くの人にとって生涯でもっもと高い買い物です。マイホームの値段は下がってきているとはいえ、数千万円というお金を一括で払える人はそういないでしょうから、通常住宅ローンを組んで月々少しずつ返済していくことになります。住宅ローンを選ぶときの基本は『金利の低いものから』ですが、単に表示されている金利の数字が小さければいいというものではありません。検討すべき点は次のようにいくつもあります。

■元利均等返済か元金均等返済か。
■金利タイプはどれを選ぶか。（固定金利型か変動金利型か）
■返済期間は何年にするか。
■ボーナス払いをどうするか。その割合はどれくらいにするか。

などで、もうひとつ大切なのが住宅ローンの種類です。たとえば、住宅金融公庫は長期固定型ですが、購入価格の80%までしか融資を受ける事が出来ません。また、民間金融機関には100%融資可能のローンもありますので、自分のライフスタイルにあった住宅ローンを探してみましょう。ですが、自分で資金計画を立てるのはなかなか難しいので、不動産会社や金融機関などに資金計画を立ててもらうと良いでしょう。

建売住宅・中古住宅（戸建て・マンション）を購入する場合

⑥申し込み

検討の上、決定した物件の購入意思を不動産業者に通知します。この時、売主が業者の場合は申し込み金を授受する事もありますので確認しましょう。また売買価格、契約日、代金の支払方法、引渡し時期などの確認をし、契約のための条件を調整します。住宅ローンを利用する場合は、可能であれば売買契約前に金融機関に事前審査等を行ってもらい融資可能かどうか調べておくと良いでしょう。

⑦売買契約

契約に先立って、宅地建物取引主任者により、重要事項説明を受けます。この重要事項説明書には、登記簿記載の権利関係や、物件の概要、代金の授受の方法、万が一の契約解除の場合の規定など最低限説明しなければならない内容が記載されていますので、しっかり確認した上で、売買契約書を交わしましょう。この売買契約書は取引内容や当事者の権利、義務などを明らかにし、安全、確実な売買の成立を目的とするもので、売主、買主の双方が署名捺印し、買主が契約手付金を支払って契約が成立します。また購入物件が中古住宅の場合は、雨漏り、外壁の亀裂、シロアリ等の気になる箇所は、しっかり確認し後々トラブルにならないようにしておきましょう。一定条件を満たす中古住宅には、５年保証が付く物件もありますので、こちらも確認しておきましょう。

⑧ローン申し込み

必要書類を揃えてローンの申し込み手続きをします。住宅ローンには大きく分けて、公的融資・民間融資・勤め先の社内融資の3つに分けられます。
自分にあった住宅ローンを最終選択しましょう。

⑨残金決済と引き渡し

ローンがＯＫなら、既に支払った金額を差し引いた残り全ての代金の支払いをし、物件の引渡しを受けます。通常、残金決済と引渡しは同時に行われますので、諸費用等の残代金以外にかかる費用や持参する物などの確認もしておきましょう。
所有権移転登記手続きについては司法書士に依頼して法務局での登記を行います。
また、『住宅品質確保促進法』により新築住宅の場合は１０年の瑕疵保障期間が義務付けられています。欠陥が見つかった場合、１０年間は無料で修理してもらえますが、対象になるのは、基本構造部分と雨漏りを防ぐ部分に限られ、それ以外の部分の保障期間が何年なのかなど販売会社によって内容は異なる事があるため、事前確認しておくとよいでしょう。

⑩入居

様々な取引の手順を終え、やっとマイホームを手に入れる事ができました。ですが、これで全て終わったわけではありません。取引終了後にもまだやる事が残っています。電気やガス、水道、電話、その他の住所変更の届出などをする必要があります。また、住宅ローン控除の申請などは、自動的に適用されるものではなく、初年度は自分で行わなければなりません。詳細などは、税務署で無料説明会を開催している場合もありますので、利用してみるのも良いでしょう。他にも、不動産を持っていると毎年、固定資産税や都市計画税がかかることも忘れずに。

土地を購入して同時に家を建てる場合

⑥申し込み

検討の上、自分の計画にそった土地が見つかりましたら、購入意思を不動産会社に通知します。この時、売主が業者の場合は申し込み金を授受する事もありますので確認しておきましょう。（万が一契約が成立しない場合には、この申し込み金は返還してもらうことができます。）
売買価格、契約日、代金の支払方法、引渡し時期などの確認をし、契約のための条件を業者と調整していきます。住宅ローンを利用する場合は、可能であれば売買契約前に金融機関に事前審査等を依頼し、融資可能かどうか調べてもらいましょう。また、この時期にまだ建築会社が決まってない場合は、おおよその建築会社を絞り、見積もりを出してもらっておきましょう。

⑦住宅会社（ハウスメーカー）の決定

建築会社を決定し、最終資金計画を立てます。

⑧土地の契約をする

契約に先立って、宅地建物取引主任者により、土地の重要事項説明を受けます。この重要事項説明書には、登記簿記載の権利関係や、物件の概要、代金の授受の方法、万が一の契約解除の場合の規定など最低限説明しなければならない内容が記載されていますので、しっかり確認した上で、土地の売買契約書を交わしましょう。この売買契約書は取引内容や当事者の権利、義務などを明らかにし、安全、確実な売買の成立を目的とするもので、売主、買主の双方が署名捺印し、買主が契約手付金を支払って契約が成立します。通常この契約手付金は完成物件ならば売買価格の１０％以内です。

⑨ローン申し込み

必要書類を揃えてローンの申し込み手続きをします。住宅ローンには大きく分けて、公的融資・民間融資・勤め先の社内融資の3つに分けられます。自分にあった住宅ローンを最終選択しましょう。

⑩土地残金決済

既に支払った金額を差し引いた残り全ての代金の支払いをし土地の引渡しを受けます。通常、残金決済と、所有権移転と、引渡しは同時に行われますので、諸費用等の残代金以外にかかる費用や持参する物などの確認もしておきましょう。
所有権移転登記手続きについては司法書士に依頼して法務局での登記を行います。

⑪着工

土地残金決済後、建築会社の工程表に基いて家の着工をします。

⑫完成・引き渡し

家が完成し、入居前に建物の残金を支払いマイホームの引渡しを受けます。

⑬入居

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